TOPIC IMMOBILIER

«à Phoenix, le prix moyen d'une maison a baissé de 29%, et les saisies représentent 44% des ventes»

http://housingdoom.com/2011/02/11/september-phoenix-median-price-29-foreclosures-44-sales/

Lorsqu’il s’agit de faire le choix d’acheter sa résidence principale, beaucoup de facteurs entrent en jeu mais l’on se retrouve souvent à prendre une décision émotionnelle en suivant la pression sociale et le très éculé « Louer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres ».

voici une discussion autour de ce sujet ainsi que des éléments pour vous aider à faire le bon choix.

AUDIO EN COURS ATTENDRE LE REEDIT

il faut y prêter une attention toute particulière surtout lorsqu’on sait que notre résidence principale n’est pas un actif.

« Acheter sa résidence principale est-ce investir dans un actif ? »

De nombreuses erreurs d’appréciations circulent sur ce sujet. Je vous propose de les passer en revue et de tuer le mythe de la résidence principale génératrice de richesse.

Acheter votre résidence principale vous rend bien souvent plus pauvre que de louer et pas forcément pour les raisons que vous croyez !

Tout d’abord un actif, c’est quelque chose qui rapporte de l’argent. Ce n’est pas quelque chose qui vous en fait économiser ou qui vous évite de payer un loyer : c’est quelque chose qui vous rend plus riche.

Si vous voulez partir en mini-retraite en Amérique du sud, vos actifs vous rendront plus riche.

Ce qui est « magique » avec le fait d’avoir un cashflow, c’est que cela vous fais toucher du doigt ce que c’est que d’avoir des revenus passifs.
Acheter ne génère pas de cashflow

Il est évident qu’acheter sa résidence principale ne génère pas de cashflow, je pense qu’à ce point du raisonnement tout le monde est d’accord. Tout le monde doit se loger et vous avez le choix entre acheter et louer. Dans l’absolu l’un ne vaut pas mieux que l’autre mais ne prenez pas des vessies pour des lanternes. Acheter sa résidence principale en pensant investir dans un actif est une illusion.

Notre objectif quotidien, c’est d’avoir du cashflow. Nous allons travailler chaque jour pour en générer un peu tant bien que mal : si vous signez l’acquisition d’une résidence principale, vous signez pour un cashflow négatif pendant 20 ans avec l’espoir de bénéficier d’un logement à l’issue du crédit.

Voici un rapide calcul :

Imaginons que je loue 40 m² dans Paris pour 1000 € par mois. L’achat de l’appartement en question me coûtera en ce moment environ 300 000 € dont je devrais emprunter la majeure partie de la somme soit un emprunt de 280 000 € dont le coût total du crédit s’élève à 444 444 €

Comment voulez-vous générer un cashflow ainsi ? Est-ce que le prix justifie l’achat ?

Etre propriétaire coûte plus cher qu’être locataire dans la plupart des situations mais même indépendamment de cela acheter n’est pas investir dans un actif et ne saurait être justifié par ce moyen.

Les logements sont constitués de 2 composantes majeures : le bâti et le terrain.

Il est très rare que le bâti prenne de la valeur. Le rythme grandissant des normes écologiques ne fait qu’accélérer le mouvement de dépréciation du bâti. Les épaves thermiques n’ont que très peu de valeur intrinsèque et ce qui fait la véritable valeur c’est plutôt l’emplacement et donc le terrain.

Pour vous en convaincre, essayez de voir si actuellement on reconstruirait la plupart des vieux immeubles de centre ville pour le prix auxquels ils sont actuellement vendus.

Le bâti se déprécie et le moyen de lutter contre ça c’est de l’entretenir et cela coûte cher. Si en tant que locataire vous avez peur pour votre caution à chaque fois que vous quittez un logement, en tant que propriétaire ce sont les taxes et les travaux (obligatoires si copropriété) qui effraient.

Le terrain est bien souvent ce qui conserve ou fait perdre la valeur d’un bien. Un bel appartement situé dans un quartier qui a mauvaise réputation perdra beaucoup de valeur alors que bien situé, un appartement moyen sera toujours côté.
Taxe foncière et entretien

En 2008, l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) dénonçait une augmentation de 37% de la taxe foncière en 5 ans. Qu’ils se rassurent 2009, accoucha sur une augmentation de 50% de la taxe foncière à Paris et bien qu’elle soit plus modérée dans les autres villes, l’augmentation de la taxe foncière est significative.

L’autre phénomène plus discret et très humain, c’est simplement que lorsqu’on détient un bien, nous avons tendance à dépenser plus d’argent pour le meubler et l’entretenir.

Regardons ce http://jmweb.fr/emprunt/

Sur le long terme, je suis gagnant

Ce document mis au point par le déjà vénérable Friggit dont vous trouverez les travaux ici >> http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=138
montre une chose : le prix des logements varie de manière cyclique. Ne laissez pas la

Ne laissez pas la bulle immobilière de ces dernières années vous aveugler : beaucoup de gens perdent de l’argent en achetant au mauvais moment et en vendant… au mauvais moment.

Sur le long terme, vous pouvez tout à fait ne pas être financièrement gagnant. C’est même assez probable. Nous nous laissons tromper par les comparaisons entre les francs et les euros mais faites bien vos comptes avec des francs convertis et corrigés de l’inflation pour faire vos comparaisons.



pas oublier

Mais si je mets ma résidence principale en location, c’est un actif ?

Vous pouvez mettre en location votre résidence principale et si par chance vous obtenez un rendement positif vous aurez un actif entre vos mains !

Cependant, comme on ne réfléchit pas de la même manière lorsqu’on achète pour soi ou qu’on investit votre rendement ne sera pas optimal et souvent négatif.
En m’endettant je profite de l’inflation

L’inflation en tant que bénéfice secondaire à un investissement pourquoi pas mais comme raison pour s’endetter sur 25 ans c’est tout de même pas très convaincant.
La justification du loyer

Ma définition d’un actif, c’est que c’est quelque chose qui génère un cashflow. Posséder un actif vous rend plus riche chaque mois. Posséder sa résidence principale ne vous rend pas plus riche chaque mois. Dans le meilleur des cas, cela vous fait, au bout de 20 ans, économiser un loyer.

Certains pensent justifier l’achat de sa résidence principale en arguant que si l’on ne paye pas son crédit à la banque on doit de toute façon payer son loyer et c’est absolument vrai !

Je n’ai jamais dit le contraire. Je n’ai jamais dit qu’il ne fallait pas acheter sa résidence principale mais n’appelez pas ça un actif, vous vous mentez.

Le fait d’être propriétaire est évidemment un moyen de faire des économies sur le très long terme mais ceci ne vous rendra pas riche. Cela vous rendra juste propriétaire de votre logement.

C’est la capitalisation pour les nuls.
L’argument de la capitalisation

L’argument de la capitalisation revient souvent mais là encore, il ne tient pas face à un raisonnement simple et froid.

Le raisonnement est celui-là : acheter sa résidence principale permet de se constituer un patrimoine grâce à la capitalisation et donc au fait de rembourser progressivement son emprunt à la banque.

Alors voici ce que je vous propose : je vais vous prêter 500 euros et vous allez m’en rendre 1000 en pensant avoir capitalisé 500 €. Bel investissement non ?

La haine d’engraisser son propriétaire n’est pas non plus ce qui transforme votre achat en actif.

L’autre manière de le voir c’est de dire : que je vous propose un investissement avec 15 % de droits d’entrée, 10 % de droits de garde, que vous allez payer 2 fois le prix de départ à cause des intérêts et qui vous permettra éventuellement d’économiser votre loyer dans 20 ans. Qui est partant ? Pas très tentant non ?

L’illusion de la résidence principale comme un actif est encore fort. Je pense que le meilleur moyen de le dire, c’est qu’acheter sa résidence principale en pensant investir dans un actif c’est un peu comme acheter une voiture en pensant avoir fait un bon investissement qui va nous économiser des tickets de bus.

Acheter n’est intéressant que lorsque c’est moins cher que louer et même dans ce cas, acheter n’est pas investir dans un actif mais c’est déjà une décision rationnelle d’un point de vue économique.
C’est pour les enfants

Pourquoi pas mais est-ce que cela justifie les sacrifices durant 20 ans ? Mon petit doigt me dit que vos enfants ne voudront pas forcément vivre dans cette grande maison (si par chance elle est correctement située).
C’est pour ma retraite

Le bien que vous avez acheté sera souvent trop grand et non adapté à votre vie de futur vieux (grabataire?). Il reste le capital en cas de revente mais il y a des placements plus intelligents et adaptés à cet objectif si c’est la raison qui vous pousse à le faire. Et si vous aviez 5 appartements en location à la place ?

Est-ce que cela veut dire qu’il ne faut pas acheter ? Non bien sûr mais votre vocabulaire défini votre monde, ne l’oubliez pas.

Je ne suis pas contre le fait d’acheter sa résidence principale, je le ferai certainement un jour mais ce n’est clairement pas ma priorité : je veux d’abord créer avoir des actifs.

article hallucinant immobilier au USA
http://www.businessinsider.com/satellite-tour-foreclosure-cities-2011-1?slop=1

La crise bat son plein aux Etats-Unis. Les ventes de logements neufs sont en chute libre en janvier, avec une baisse de 12,6 % en données corrigées des variations saisonnières, indique jeudi le gouvernement américain.

284 000 ventes ont ainsi été répertoriées en janvier, soit 41 000 transactions de moins qu’en décembre, date à laquelle on notait 325 000 signatures. En glissement annuel, le gouvernement américain indique que 349 000 ventes de logements neufs ont eu lieu en janvier 2010.
Le prix moyen des logements neufs s'établissait par ailleurs à 230 600 dollars

Comment l'Allemagne empêche les prix de l'immobilier de flamber

Alors que les prix du logement ont doublé en France ces dix dernières années, ceux du marché allemand ont progressivement baissé. Décryptage d'un modèle de régulation envié de l'autre côté du Rhin


Au palmarès des sujets qui préoccupent le plus les Allemands, le logement n'apparaît jamais. Ni plaintes sur une envolée des prix ni même inquiétudes sur le risque d'une pénurie n'agitent le débat public. Une bizarrerie au regard de la plupart des pays et notamment de la France, où la crise du logement gagne de plus en plus de ménages.

La raison d'une telle sérénité ? Pendant que les prix français doublaient, l'immobilier allemand a progressivement baissé depuis quinze ans et la fin du cycle haussier lié à la réunification. "A la différence d'autres pays européens, l'Allemagne n'a pas connu de boom immobilier et les prix sont restés relativement stables", confirme sur son site le Conseil européen des professions immobilières (Cepi). Résultat, "tandis qu'un logement neuf atteint en France 243 000 euros en moyenne, il ne coûte que 162 000 euros en Allemagne de l'Ouest et 110 000 euros en ex-Allemagne de l'Est", observe le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre.

Au coeur de cette exception européenne, un vaste parc locatif et un très faible taux de propriétaires : autour de 43% contre près de 60% en France. "L'accession à la propriété, pourtant encouragée par les pouvoirs publics, est fortement concurrencée par une offre locative privée abondante et à loyers tempérés", explique une étude de l'Institut d'aménagement et d'urbanisme d'Ile-de-France (IAU-IDF).
La vie rêvée du locataire

A durée illimitée, le bail peut se transmettre aux enfants. Un propriétaire n'a le droit de donner congé au locataire que pour reprendre son bien ou après deux mois d'impayés. Pour chaque rue, ville ou quartier, un indice -le "Mietspiegel"- fixe les limites des hausses possibles de loyers. Les montants peuvent être renégociés à la relocation, mais seulement dans une certaine limite sous peine de sanctions pénales. Une sécurité appliquée au secteur privé qui fait que la proportion des ménages recevant des aides aux logements est bien moins importante qu'en France, tout comme le parc social. Les dépenses publiques allemandes en matière de logement ne dépassent d'ailleurs pas celles de la France, de l'ordre de 1 à 2% du PIB.

"Comme les gens ont la possibilité de se loger dans un secteur locatif protecteur et efficace, la pression est moins forte sur le privé et donc les prix à la vente baissent aussi. Le rapport au logement est différent, les Allemands ne cherchent pas à investir dedans à tout prix", analyse Sandra Hoibian, directrice adjointe du département conditions de vie du Credoc, et co-auteur d'une étude sur les conditions de logement en Europe. "On est moins dans une course à l'acquisition qu'en France, ce qui limite les risques de pénurie", confirme Christian Lefebvre, président de la Chambre des notaires de Paris, qui cite l'Allemagne comme un exemple de stabilisation des prix. Contrairement à l'achat financé par le crédit, la location permet aussi de reconnecter les prix du logement à l'évolution réelle des revenus.

Ce cercle vertueux inspire les associations française de lutte contre le mal-logement, qui se verraient bien le transposer en France. "Qu'on ne nous dise pas que réguler le marché tient du bolchévisme alors que des pays aussi libéraux que l'Allemagne le font", arguait récemment Christophe Robert, délégué général adjoint de la Fondation Abbé Pierre.
Un parc suffisant pour absorber la demande

Mais l'abondance de logements joue aussi pour beaucoup dans le maintien des prix. Même si des besoins apparaissent dans les agglomérations les plus dynamiques -Munich, Stuttgart ou Francfort en tête-, offre et demande s'équilibrent. "Il y a eu un important effort de construction après-guerre avec l'objectif de créer des logements sociaux accessibles pour la classe moyenne", explique Sandra Hoibian.

Depuis le début des années 2000, l'Allemagne construit autour de 290 000 logements neufs par an, de quoi absorber une demande évaluée à "280 000 par an sur la période 2006-2010 et à environ 200 000 logements neufs par an sur la période 2010-2020" selon l'IAU-IDF, le tout pour une population stable. La France met elle en chantier autour de 300 000 logements neufs chaque année, mais les besoins sont estimés à 500 000.

Pour Christian Lefebvre, "le parc immobilier allemand hérité de la reconstruction" est l'une des clés du système. Or "la France ne pourra pas rattraper son retard d'un coup de baguette magique". Reste que d'autres caractéristiques pourraient s'appliquer dans l'Hexagone. Le président de la Chambre des notaires de Paris cite par exemple "un plus grande pérennité des réglementations qui permet une politique du logement beaucoup plus stable". Ou encore des statistiques immobilières réglementées par l'Etat, qui limiterait en France la cacophonie souvent accusée de nourrir la flambée des prix.


http://www.lexpansion.com/immobilier/comment-l-allemagne-empeche-les-prix-de-l-immobilier-de-flamber_249642.html

REPORTAGE SUR LES RUE FANTÔMES EN IRLANDE
https://www.dailymotion.com/video/xg454d_reportage-sur-les-rues-fantomes-en-irlande_news#from=embediframe&start=38

Qu'il a l'air épanoui, ce jeune couple escorté de bambins blonds déambulant dans une avenue arborée le long de boutiques flambant neuves ! Sauf que cette image du bonheur n'est qu'un mirage : derrière les palissades illustrées de publicités géantes pour cette «nouvelle capitale du côté nord (de Dublin)» , il n'y a qu'un immense terrain vague. En fait de magasins, une ribambelle d'affiches «coming soon» promettent ici un salon de coiffure, là un restaurant… qui ne viendront jamais.

À Clongriffin, où les promoteurs espéraient attirer 25.000 résidents, des centaines d'appartements, dans les hauts immeubles de béton et de verre qui bordent la rue principale, restent, depuis 2007, désespérément vides. Après des années de frénésie immobilière, dopée par le boom de l'économie irlandaise, de vastes complexes résidentiels ultramodernes, parfois seulement à moitié achevés, se délitent aujourd'hui lentement à travers toute l'île, faute d'acheteurs.

«À vendre», «À louer», «Prix cassés», tous les immeubles ou presque sont hérissés de panneaux multicolores. Qui voudrait maintenant du quatre-pièces des Ramsey, acheté 283.000 euros au plus fort de la flambée, et qui n'en vaut même plus la moitié ? «Dire qu'il y a cinq ans, nous avons fait la queue pendant dix heures, la nuit, en plein hiver, pour l'acheter, tellement cela avait l'air d'une bonne affaire !, se souvient Selene Ramsey, une jeune pharmacienne, mère de deux enfants. La piscine, le centre sportif, le cinéma, on en rêvait ! Finalement on n'a qu'une supérette et une pharmacie ouverte à mi-temps. Et on est coincés à vie dans ce trou de Clongriffin. Le moins qu'on puisse dire, c'est que c'est calme…» Dans ces contrées de manoirs hantés, ce sont désormais des «lotissements fantômes» et des «hôtels zombies» que l'on peut visiter. Comme autant de monuments en mémoire du défunt «Tigre celtique». Selon un récent rapport officiel, il existe 2856 quartiers résidentiels fantômes dans le pays : quelque 121.000 logements vendus sur plans et qui, à cause de l'éclatement de la bulle immobilière, n'ont pas tous trouvé preneur.

Vague d'émigration

Le rapport a recensé 78.195 habitations inachevées, la plupart aux abords des grandes villes, mais aussi en rase campagne. Parfois, les routes qui y mènent ne sont ni goudronnées ni éclairées, il n'y a pas de raccordement au tout-à-l'égout ni de collecte des ordures. «Cela entraîne des problèmes de santé, de sécurité, de comportement antisocial… Et plus de 78.000 familles vivent dans ces conditions !» s'alarme Rob Kitchin, directeur de l'Institut national d'analyse régionale et spatiale (Nirsa), coauteur d'un rapport intitulé «Un paysage hanté».

Au total, plus de 330.000 habitations sont aujourd'hui inoccupées à travers le pays. Selon Rob Kitchin, la plupart d'entre elles le resteront encore longtemps, «plus de dix ans dans certains comtés». «Entre 1993 et 2007, l'immobilier est devenu une composante majeure de l'économie, employant jusqu'à 13,4 % des Irlandais, rappelle-t-il. Tout le monde trouvait son intérêt à cette frénésie immobilière, planifiée à l'aveugle, à coups de dérégulation, d'incitations fiscales et de prêts à taux records : les spéculateurs, les autorités locales, les banques et l'État, avide de taxes générées par le secteur.» Le prix moyen d'une maison a bondi de 75.000 euros en 1996 à 311.000 dix ans plus tard, pour retomber autour de 200 000 actuellement. Quant aux prix des terrains, ils ont été multipliés par six pendant la même décennie, devenant les plus chers d'Europe ! Désormais à Dublin, 23 % des bureaux sont vides. Dans l'ensemble du pays, 400 commerces sont menacés de fermeture et 15.000 chambres d'hôtel sont considérées comme superflues. «Nous sommes bien situés, donc pas trop menacés, indique Dara Mc Eneaney, directrice de l'hôtel O'Callaghan Stephen's Green. Mais nous avons dû baisser le prix de nos chambres de 40 %, les salaires d'au moins 10 % et fermer le restaurant…»

« Un mémorial à notre folie»

S'il y a une entreprise prospère aujourd'hui en Irlande, c'est bien Visa First. Quelque 22.500 visas australiens et plus de 4000 visas canadiens ont été accordés à des Irlandais l'an dernier. «Avant, c'était surtout des jeunes qui voulaient une expérience à l'étranger, indique Edwina Shanahan, directrice du marketing. Maintenant, ce sont des trentenaires et des familles entières.» Avec un chômage à 13 %, qui atteint 30 % chez les jeunes, beaucoup ne voient d'autre solution que d'émigrer.

En un an, entre avril 2009 et avril 2010, plus de 65.000 personnes - sur une population de 4,5 millions d'habitants - ont quitté l'Irlande. Désormais, c'est plus d'un millier d'Irlandais qui font leurs valises chaque semaine. Et d'abord, les jeunes : 70 % des jeunes chômeurs ont l'intention d'émigrer au cours des douze prochains mois. «On ne voit aucune perspective, assène Ian, 20 ans, à la sortie du Trinity College. Ma maîtrise d'économie, je ne peux rien en faire ici.»

Que vont devenir tous ces lotissements fantômes, alors que tant d'Irlandais quittent le pays ? Une commission d'experts travaille sur le sujet. En attendant, sur les rives de la Liffey, le vent s'engouffre dans la carcasse abandonnée de l'immeuble qui devait devenir le nouveau siège de l'Anglo Irish Bank, cet établissement au cœur de la crise financière. «Je propose de le laisser tel quel, suggère Rob Kitchin. Comme un mémorial à notre folie.»

Figaro

DETROIT EN 2011
https://www.dailymotion.com/video/xggcqn_detroit-en-2011-no-manys-land_news

https://www.dailymotion.com/video/xel1kf_detroit-ville-morte_webcam

https://www.dailymotion.com/video/xbibfy_usa-maisons-a-vendre-a-partir-de-10_news

L’annonce ce jeudi par Jean Claude Trichet d’une hausse des taux de la Banque Centrale Européenne en avril ne semble pas avoir alerté les commentateurs avisés. Elle est cependant significative à plus d’un titre.

Tout d’abord, elle a pris les marchés et es investisseurs par surprise. Ils espéraient en effet que la BCE continuerait à suivre la même direction des taux pour l’Euro que la Federal Reserve pour le dollar. Les Etats-Unis cherchent désespérément à stimuler l’économie par les taux d’intérêt et envisagent même (alors que le programme précédent a échoué) une nouvelle injection dangereuse qui serait connue sous le nom de QE3.

De ce cote-ci de l’Atlantique règne un dangereux déni et la reprise des bonus et des bénéfices exorbitants des banques, et plus encore des « banques fantômes ». Le Dow Jones caracole comme si le monde extérieur n’existait pas. Il hausse de 200 points (1.7%) alors que Bagra est sous les bombes de Khadaffi.

Ce que la Banque Centrale Européenne fait en augmentant les taux d’intérêt est absolument essentiel. C’est de la gestion prudente des (des)équilibres actuels.

Tout d’abord elle prépare le terrain d’une lutte contre l’inflation. Ce faisant, elle prend en compte un environnement dans l’Eurozone qui est de plus en plus affecté de tensions sur les prix. Nous ne pouvons ignorer les tensions sur les marchés pétroliers, même si elles ne sont pas « naturelles » mais provoquées essentiellement par la spéculation. Si la Libye n’est pas significative, ce ne serait pas le cas si l’Arabie Saoudite, le Koweït ou Abu Dhabi devaient connaitre des troubles. Ce qui se passe sur le marché des denrées alimentaires est encore plus scandaleux. Les moissons sont bonnes, mais les prix montent. La différence va dans les coffres des traders en blé, sucre, riz, cacao, café…et bien d’autres

Elle ajuste également les niveaux de taux en intégrant ce qui est devenu une prime de risque sur l’Eurozone. Lorsqu’elle emprunte sous son nom, L’Eurozone ne dispose pas d’une note AAA et elle paie environ un demi pourcent de plus que l’Allemagne sous sa propre signature. Elle tient compte également du fait qu’elle comprend en son sein au moins quatre pays en difficultés sur dix-sept, et quelques autres qui pourraient suivre leur mauvais exemple.

La BCE doit gérer prudemment le risque de son propre bilan qui a explosé suite à l’achat d’obligations souveraines de ces pays. Elle le fait à des taux inferieurs à ceux qui prévalent sur les marchés. Elle a donc décidé de renchérir ses interventions et graduellement de transférer la charge du soutien de ces obligations aux investisseurs privés. Ce faisant, elle recrée des marges de manœuvre indispensables pour de futures et probables interventions.

Elle envoie également un message aux banques : les marges d’intérêt de leurs prêts sont tellement généreuses qu’elles alimentent la machine à payer des bonus a des traders qui n’ont pas de génie, mais bénéficient de l’écart de taux exorbitant entre leurs taux emprunteurs et les taux des actifs qu’ils détiennent en portefeuille.

Enfin, elles sonnent le glas de certaines illusions : la situation ne pouvait pas durer éternellement. Les récentes explosions du marché parisien de l’immobilier ont constitué une bulle qui est alimentée par l’argent facile. Pour éviter une correction brutale, le renchérissement du loyer de l’argent est un moyen efficace de ralentir un enthousiasme qui bénéficie principalement à des propriétaires fonciers qui n’ont pas vraiment besoin de cette largesse. La correction a d’ores et déjà commencé.

Face à ces incertitudes qui étaient prévisibles dès la fin 2010, un seul conseil : emprunter à long terme et à taux fixe pour les actifs immobiliers. Investir en produits obligataires à court terme car les taux vont monter, ce qui va diminuer la valeur des obligations a long terme, et corriger l’euphorie boursière. Je suis peut être une des seules « voix qui crient dans le désert », mais j’ai l’avantage de ne pas faire partie de l’aréopage des économistes qui défendent d’abord et avant tout les institutions qui les emploient ou des Etats ou ils opèrent.

A bon entendeur, salut.
http://finance.blog.lemonde.fr/2011/03/04/la-bce-annonce-la-fin-de-l%E2%80%99argent-facile-dans-l%E2%80%99eurozone/

L’État grec fait son inventaire immobilier



Le gouvernement grec va nommer des conseillers chargés de recenser le patrimoine immobilier de l’État susceptible d’être mis en concession, pour éponger la dette du pays.

La Grèce veut réaliser un état des lieux de son patrimoine immobilier «qui pourrait être exploité» ou mis en concession afin de contribuer à la réduction de la dette. Pour ce faire, le gouvernement va nommer avant fin mars des conseillers en charge de réaliser ce recensement.

Selon le Ministre des Finances, Georges Papaconstantinou, « le premier volet de l’immobilier public, qui pourrait être exploité, sera prêt en juin, avant un second volet qui suivra en décembre». Le ministre a en outre réaffirmé que l’État grec désirait procéder à des privatisations de l’ordre de €15 milliards d’ici 2013, ce qui est prévu dans le plan de redressement de l’économie du pays.

La Grèce est contrainte de procéder à l’exploitation d’une partie de son patrimoine, estimé à près de €270 milliards, en vue de réduire sa dette qui se situe à plus de €300 milliards, ce qui représente 150% du PIB.

http://www.contrepoints.org/2011/02/28/15279-letat-grec-fait-son-inventaire-immobilier

Le journal le Monde nous propose une infographie sur l'évolution des prix immobiliers pour chaque arrondissement de Paris depuis 1991.

Cliquez sur le lien ci-dessous pour l'infographie intéractive :

http://www.lemonde.fr/societe/infographie/2010/09/13/le-prix-de-l-immobilier-parisien-n-a-jamais-ete-aussi-eleve_1410653_3224.html#ens_id=1408716

un peu de new de l'immobilier d'entreprise en France

Selon l’étude Collier UFG PM France, l’exposition au risque souverain grec et la fragilisation de plusieurs banques, notamment allemandes et françaises, pourraient constituer un frein à la

reprise du crédit vers le secteur de l’immobilier commercial.

Par ailleurs, l’aversion au risque par les investisseurs est susceptible d’augmenter dans un mouvement défavorable aux classes d’actifs les plus risquées : actions, obligations, « corporate » et immobilier.

Enfin, ce contexte économique a créé une fissure dans l’image d’une zone Euro dont la stabilité et la relative homogénéité macroéconomique constituaient jusqu’à présent, une protection recherchée pour les capitaux : les investisseurs traditionnels en immobilier n’appartenant pas à la zone Euro (États-Unis, Moyen Orient, Royaume-Uni) devraient désormais intégrer cette nouvelle fragilité dans leur allocation internationale d’actifs.

En parallèle, le niveau de chômage (9.5%) en France n’est toujours pas favorable à une reprise stable de l’immobilier.

Ainsi, les capitaux investi en immobilier d’entreprise ont très nettement chuté, passant de 28.1 Md€ en 2007 à 7.6 Md€ en 2009, puis 6.7 Md€ en 2010.

Les rendements de ce type de bien sont stables et compris entre 5.10 et 6.50%.

Bien loin des niveaux de rendements de 7 à 8 % atteints en 2000.

Le marché des commerces est lui aussi très impacté par la crise.

Chiffres d’affaires en baisse, niveau de rentabilité en baisse puis renégociation des loyers, allongement des délais de commercialisation, diminution de la taille moyenne (m²) des commerces…constituent aujourd’hui un réel cercle vicieux dans ce domaine.

Dans ce contexte, l’emplacement est un critère primordial, tant pour les enseignes que les investisseurs. De ce fait, les dernières tendances confirment l’attrait des boutiques et des centres commerciaux de centres-villes.

Source : Collier UFG PM France

La Cour des Comptes s’en prend au taux de TVA à 5,5 %, appliqué notamment dans le bâtiment (depuis 1999) et la restauration (depuis 2009).

Chargée par Nicolas Sarkozy de plancher sur les moyens de renforcer la convergence fiscale entre la France et l’Allemagne, l’institution de la rue Cambon recommande, dans un rapport rendu public vendredi, d’aligner le taux de TVA réduit pratiqué en France sur celui qui a cours outre-Rhin. Soit 7 %.

La Cour calcule que cette hausse de 1,5 point conduirait à « des recettes budgétaires supplémentaires de l’ordre de 15 milliards d’euros », si elle s’accompagnait d’un alignement du périmètre d’utilisation du taux réduit français sur celui de l’Allemagne - où elle n’est « réservée à des biens et services moins nombreux et, souvent, de première nécessité ».

Une consolation pour les consommateurs français : la Cour des Comptes recommande également un alignement du taux normal de TVA sur celui pratiqué en Allemagne, soit de 19,6 à 19 %

http://www.lavieimmo.com/divers-immobilier/batiment-la-cour-des-comptes-prone-une-hausse-de-la-tva-10737.html

Le meilleur taux immobilier atteint en novembre 2010 semble déjà loin. En effet, les taux de crédit immobilier ont encore augmenté fortement en février 2011. En ce début mars 2011, la moyenne des taux actuels de prêt immobilier est de 3.53 %.


Taux immobilier actuel

D’après les chiffres publiés en mars 2011 par le Crédit Logement / CSA, la moyenne des taux immobiliers actuels est de 3.53 %. On s’éloigne donc encore plus du meilleur taux de novembre (3.22%) avec une différence de 28 points de base.

L’étude de l’observatoire Crédit Logement / CSA montre que les conditions de prêt se sont dégradés d’environ 7% depuis novembre 2010. Début mars 2011, le coût relatif moyen est de 3.92 années de revenus.

Cette hausse des taux de prêt immobilier se ressent sur la moyenne des durées d’emprunt. Elle augmente de 3 mois pour passer de 206 mois à 209 mois. Il faut donc actuellement augmenter sa durée d’emprunt pour limiter l’impact de l’augmentation des taux de prêt immobilier.

La France, 3ème pays où l'immobilier est le plus surévalué


The Economist dévoile aujourd’hui son classement trimestriel des Etats où l’immobilier est le plus surévalué. En première position, L’Australie, avec 56,4 %, suivie de Hong Kong (53,7 %). La France obtient quant à elle la troisième place, avec des biens surévalués de 48,0 %.

48,0 %. C’est le taux de surévaluation du marché de l’immobilier en France, selon l’indice trimestriel que publie vendredi The Economist. Cet indice mesure le rapport entre le prix des biens vendus et leur valeur locative, en tenant compte des services fournis. La surévaluation est alors observée en comparant l’inadéquation des deux.

Selon le magazine économique, ce phénomène « pourrait être l’une des raisons pour lesquelles 40 % des résidents préfèrent louer ». The Economist explique en outre que « les locataires sont bien protégés juridiquement en France des propriétaires capricieux. Ces derniers, d’un autre côté, doivent composer avec des prix volatils en partie parce que le stock de biens est trop insuffisant par rapport à la demande ». A titre de comparaison, l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), indique qu' « une augmentation de 10 % des prix ne produit qu’une hausse de 3,6 % des stocks », cite le magazine.

Emballement à Hong Kong


Si l’Australie arrive en tête, la situation semble au moins s’améliorer. L’année écoulée s’est en effet soldée par une hausse des prix raisonnable, de 1,2 % dans les huit plus grandes agglomérations du pays. En revanche, tout s’accélère pour Hong Kong, où le nombre d’agents immobiliers a progressé de 40 % depuis 2009, indique The Economist. Les prix y ont augmenté de 23,1 % rien qu'entre le quatrième trimestre 2009 et le quatrième trimestre 2010. Le Japon se place en queue de classement devant l’Allemangne, avec une sous-évaluation de 35,2 % pour ce premier. « Au Japon, devenir propriétaire est devenu moins cher que louer depuis 1990, date à laquelle la tristement célèbre bulle immobilière a éclaté avec ses effets dévastateurs », conclut l’étude

"La bulle immobilière ne va pas tarder à éclater"
marc touati alias gilbert montagné de la finance

En novembre, le géantissime marc touati estimais que les prix étaient surévalués de 20 % …

Cela reste d’autant plus vrai que les prix ont continué de progresser. Cet écart devrait logiquement être corrigé d’ici deux a trois ans. Avec les incertitudes que nous avons déjà évoquées : le résultats de l’élection présidentielle et l’évolution des taux. Une baisse de 20 % me semble suffisamment forte. Evidemment on ne peut exclure un phénomène de « bulle à l’envers », avec une baisse des prix qui s'auto-alimenterait… Il s’agit là d’un scénario noir de crise économique et sociale très grave…. Mais cela dépasse l’entendement économique !


si ce genre de dégénéré commence a sonné la trompette c'est que la situation est GRAVE

Le secteur de la construction en Espagne continu de se dégrader. Selon Eurostat, la production de ce secteur s'est effondrée -43,2 % par rapport à la même période de l'année précédente en janvier 2011, tandis que la chute moyenne dans l'ensemble de l'euro-zone est restée limitée à -4,5 %.



La chute de ce secteur surpasse largement l’ensemble des autres pays européens, même ceux dont la crise immobilière est semblables à l’Espagne, comme la Slovénie (-17,1 %) et la Roumanie (-12,4 %).



Dans l’extrême opposé, nous trouvons les secteurs de la construction de l’Allemagne (+55,4%), la Pologne (+11,1%) et la Suisse (+10%) .



En Espagne, la chute en 2010 s'était déjà chiffrée à -20 % par an.



La France se situent à -10.1% d’une année à l’autre en décembre 2010.

Prix des logements sur le long terme (données pour ceux qui aiment fouiller )

http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=138

L’évolution du prix moyen en france est directement liée à celle des loyers et des taux d’emprunt. Il faut également retenir qu’un minimum de croissance économique de 1,5 % est nécessaire pour ne pas voir le pouvoir d’achat des ménages se dégrader

Le graphique 1 ci-après résume à lui seul la situation. Il montre que depuis 1997, le prix des logements a progressé en moyenne de 149 % (tracé bleu) alors que dans le même temps, les loyers (tracé rouge) ont augmenté en moyenne de seulement 31 %.


Depuis maintenant 5 ans, la croissance des loyers est enfermée dans un canal baissier qui entrera en territoire négatif d’ici un an. Si cette tendance n’est pas remise en cause, les loyers commenceront à baisser courant 2012 !


Aujourd’hui, les taux sont au plus bas, les prix immobiliers sont au plus haut, l’État est endetté jusqu’au cou et nous avons une petite croissance molle de 1,5 %, mais qui est en fait de 0 % ramenée à un ménage. Et pour finir, la population en âge de travailler n’augmente plus, elle va même légèrement baisser, alors que celle de plus de 60 ans va croître de manière soutenue


L’investissement locatif dans l’ancien offre un rendement locatif net très dégradé (courbe verte). Il est même en dessous des taux d’emprunt. Grâce aux aides de l’État, seul l’investissement dans le neuf reste attractif : les frais de notaire sont réduits et il est possible de bénéficier d’une importante réduction d’impôts. Il faut bien avoir à l’esprit que ce ne sera pas le cas pour les futurs acquéreurs de ces biens lorsqu’ils seront revendus dans quelques années.


Il faut bien comprendre que nous nous trouvons dans une économie ouverte et que nous sommes mis en concurrence avec des pays à bas coût. Il faut également intégrer qu’il n’y a aucun problème de main-d’œuvre à l’échelle planétaire. Les salaires ne peuvent que baisser, donc les loyers suivront cette tendance. Concernant les taux d’emprunt, la France dépense 50 % de plus que ses recettes. Le remboursement des intérêts de la dette représente le deuxième poste de dépenses de l’État. Nous vivons largement au-dessus de nos moyens et pour l’instant nous sommes incapables de stabiliser notre dette. Avec son triple A, la France peut encore profiter de taux relativement bas, mais pour combien de temps encore ? Comme pour la Grèce, les marchés financiers finiront bien un jour par nous faire comprendre qu’il n’est pas possible de continuer ainsi

Compte tenu de l’évolution des loyers et du PIB par ménage, les prix sont aujourd’hui surestimés de 90 % ! Nous sommes donc bien dans une bulle. Pour retrouver des prix en ligne avec la richesse produite par les ménages, le ratio prix sur loyer doit baisser de 47 %. À cela viennent se superposer un pouvoir d’achat des ménages qui stagne, qui risque même de baisser, et un ralentissement de la hausse des loyers.

Pendant les 30 dernières années, le marché immobilier a bénéficié d’une baisse continue des taux, d’une croissance économique relativement bonne et d’une confortable croissance de la population active due au baby-boom


Aujourd’hui, les taux sont au plus bas, les prix immobiliers sont au plus haut, l’État est endetté jusqu’au cou et nous avons une petite croissance molle de 1,5 %, mais qui est en fait de 0 % ramenée à un ménage. Et pour finir, la population en âge de travailler n’augmente plus, elle va même légèrement baisser, alors que celle de plus de 60 ans va croître de manière soutenue


Edit ziril:
La source: http://www.marc-candelier.com/article-fevrier-2011-point-sur-le-marche-immobilier-68129284.html

Huit diagnostics obligatoires pour la vente d’un logement

Avant de mettre en vente votre bien immobilier, vous devez faire réaliser plusieurs diagnostics immobiliers. Il s’agit de documents établis par des professionnels qui vont réaliser des analyses techniques de votre logement. Les diagnostics immobiliers permettent d’informer les potentiels acquéreurs sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente.

Pour pouvoir vendre sa maison ou son appartement, il y a huit diagnostics immobiliers obligatoires en 2011 en France :

* Le diagnostic loi Carrez
* Le diagnostic performance énergétique du bâtiment
* Le diagnostic amiante
* Le diagnostic plomb
* Le diagnostic termites
* Le diagnostic d’état des risques naturels
* Le diagnostic gaz
* Le diagnostic électrique

Ces diagnostics sont à des prix différents et non négligeables quand on additionne le coût de chacun de ces diagnostics obligatoires. Certaines entreprises spécialisées dans les diagnostics immobiliers peuvent vous proposer de réaliser l’ensemble de ces huit diagnostics. N’hésitez pas à comparer les devis pour vos diagnostics immobiliers.
Le diagnostic loi Carrez

Le diagnostic du métrage en loi Carrez permet de déterminer avec précisions la superficie de votre logement (hors balcon, terrasse, cave, garage, etc.) dont la hauteur mesure au moins 1.80 m. Ce diagnostic sur la superficie Carrez est obligatoire pour toute vente d’un appartement ou d’une maison en copropriété. La vente des maisons individuelles indépendantes n’est pas obligatoirement accompagné du diagnostic Carrez.
Le diagnostic performance énergétique

Pour vivre dans une maison ou un appartement, il faut de l’énergie (pour le chauffage, etc.). Le diagnostic performance énergétique, le DPE, permet de quantifier les besoins énergétiques de votre logement.

Depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic performance énergétique est obligatoire dans toute annonce immobilière de vente (comme de location).
Le diagnostic amiante

Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent être soumis à un diagnostic amiante. La présence d’amiante doit être étudiée aussi bien dans les parties privatives que dans les parties collectives d’une copropriété.
Le diagnostic plomb

Le diagnostic plomb concerne tous les biens immobiliers présents dans un immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. Si le seuil réglementaire est franchi, la durée du diagnostic n’est que de un an. Dans le cas contraire, le diagnostic plomb a une durée de vie illimitée.
Le diagnostic termites

Toutes les vendeurs, dont le logement se situe dans une zone d’habitation où un arrêté préfectoral au sujet des termites a été publié, doivent fournir un diagnostic termites.

Attention le diagnostic immobilier qui spécifie la présence ou non de termites n’est valable que six mois.
Le diagnostic d’état des risques naturels

Un plan de prévention des risques naturels mais aussi technologiques, sismiques ou cycloniques a été mis en place. Le diagnostic d’état des risques naturels permet d’informer l’acquéreur des risques encourus sur cette zone d’habitation. Il n’est, lui aussi, valable que six mois.
Le diagnostic gaz

Si votre bien immobilier est équipé d’une installation de gaz naturel datant de plus de 15 ans, vous êtes contraint de fournir un diagnostic gaz qui prouve que votre équipement est conforme. Ce certificat est valable pendant trois ans.
Le diagnostic électrique

Comme pour le diagnostic gaz, le diagnostic électrique concerne tous les logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans. Un professionnel doit remettre un certificat de conformité électrique. La durée de validité d’un diagnostic électrique est également de trois ans.
Prix et devis de ces diagnostics immobiliers

Pour faire face à cette augmentation des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’un bien immobilier, il a fallu que le secteur des entreprises spécialisées sur les diagnostics immobiliers se développe. Face à une demande croissante, vous trouverez donc de nombreux entrepreneurs qui se sont lancés dans ce marché en forte croissance. La qualité et le coût d’un diagnostic immobilier peuvent donc fortement variés d’une entreprise à une autre.

Il convient de s’assurer de la fiabilité des diagnostiqueurs et de demander plusieurs devis pour comparer les services et les tarifs des diagnostics immobiliers.


http://www.immobilier-danger.com/Quels-sont-les-diagnostics-401.html

L'immobilier reste toujours un bonne investissement, comme tout, sa coute, y a pas de secret. A l'achat et a l'entretien c'est la travauX de Sisyphe.

Quand a la valeur c'est cyclique comme pour l'or, il y a 20 ans ont ne conseillé pas d'investir dedans, maintenant c'est trop tard ...

L'immobilier monte par paliers, mais ne redescend JAMAIS.

Mon expérience a ce sujet -
- Mes parents avait acheter une petite maison à TOURS en 1969 pour 70 000 frs (une somme à l'époque), revendu 400 000 en 1982.
A l'époque les taux de crédit était dans les 15 % ! et ont y arrivé tout de même.
- Achat d'une maison bourgeoise sur les boulevards à Bordeaux
550 000 frs en 1982, "bradé" par ma mére aprés la mort de mon pére 950 000 frs ! en 1989.

En 1992 (immobilier au plus bas à l'époque), je loué une échoppe (maison typique Bordelaise), la proprio voulait me la vendre 400 000 frs, aprés expertise, sa ne les valait pas, aprés mon départ en 1995 un type la acheté 1 200 000 frs !!! avec les thermites, en + il a fait sauté le toit pour ajouté un étage !

Et pour finir :
- Achat d'une Landaise en 2003, de 20 ans d'age, dans l'entre 2 mers, à 12 kms de Bordeaux : 1 200 000 frs dont 800 000 frs d'apport et 400 000 frs de crédit sur 15 ans à 3% sans hypothéque (qui me reviennent à 700 000 frs , BONJOUR L'USURE !). Un expert est passé et la déja estimée a 2 000 000 frs (300 000 €) , OK, j'ai fait des travaux surtout par moi même. Sans recherche spéculative, j'ai amortie mon crédit et mes travaux.

En tout cas pas de secret à l'heure actuel, il faut s'éloigné de la grande ville, 15 kms sa commence à être valable, en pleine ville c'est plus possible.
IMPORTANT : TOUJOURS CONSULTER LE CADASTRE AVANT TOUT ACHAT ! pour ne pas ce retrouvé avec une autoroute dans son jardin ! alors la il ne reste plus qu'a foutre le feu et touché l'assurance.

L'immobilier, c'est comme en bourse, tant que l'on a rien vendu on a rien perdu.

(.....) Une facture plus raisonnable que prévu?

Mais les estimations sorties ces jours-ci dans la presse locale sont moins alarmistes: le trou à boucher serait de 18 à 25 milliards d'euros au total (y compris les 10 milliards déjà débloqués). (.....)

http://www.lecho.be/actualite/entreprises_finance/Les_banques_irlandaises_manquent_d-argent.9038386-3027.art?ckc=1

Les banques rappelées à l'ordre par Christian Noyer
http://www.radiobfm.com/media/audio/EBrW58Q8cnVgBd628spndhRbUs5kTtiX.mp3

Alors que le 31 mars 2011, s’ouvre le Salon de l’immobilier, à Paris, Jean-Pierre Petit, économiste, questionné sur un sondage disant qu’un locataire sur deux pense ne jamais devenir propriétaire, il affirme que cette enquête "exprime une forme de détresse". Pour lui, la "société propriétaire" est un "mythe". A l’inverse, ce qui "a du sens micro-économique" est d’"améliorer ses conditions de logement". "Etre propriétaire en toute circonstance, à n’importe quel prix, quel que soit le cycle de vie des gens, ça n’a rigoureusement aucun sens (...) Ça n’a qu’un sens politique".

"On est dans une bulle (immobilière), car les prix sont totalement déconnectés des revenus (...) des loyers (...) des valeurs d’équilibre de moyen et long termes", estime notre invité. Et de renchérir : "Nous vivons en économie de bulles depuis vingt-cinq ans (...) qui est marquée partout dans le monde occidental par une évolution des valeurs patrimoniales plus fortes que celles des revenus", qui s’accompagne de "la baisse des taux" des prêts.

http://www.france5.fr/c-a-dire/index-fr.php?page=emission&id_article=1463